悲观因素被过度定价 Medical Properties(MPW.US)有望迎修复行情

获悉，专门从事医疗设施投资和管理的房地产投资信托(REIT)Medical Properties Trust(MPW.US)当地时间周一宣布采取最新行动，其中包括将股息削减近一半，以加强资产负债表并降低资本成本。

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Medical Properties Trust董事长、总裁兼首席执行官Edward K. Aldag, Jr.表示：“正如我们在最近的季度盈利更新中明确表示的那样，我们的重点是降低杠杆率，提高债务和股权资本的长期成本。我们董事会相信，这些决定性的步骤将有助于实现我们的目标杠杆率，并创造显著的战略和财务灵活性。”

Medical Properties宣布季度现金股息为每股0.15美元，而此前的股息为每股0.29美元。该公司表示，董事会考虑了近期资产处置和资本重组交易的稀释效应，同时目标是预计近期AFFFO的初始支出低于60%。

在计算中，董事会只使用了Prospect Medical在加州租赁医院的预期现金租金。该公司还寻求选择性的额外交易，以“增强承销资产价值”。它表示将继续探索再融资、销售和合资企业，以偿还债务，同时保持多元化的投资组合。

Medical Properties还计划减少可自由支配的运营费用和其他成本，以与其资产基础和近期收购活动保持一致。该REIT价格在周一的美股盘中一度跌超2%，此后又恢复涨幅，截至收盘涨1.15%。此前，该REIT在上周五一度暴跌超14%。

作为一个非常受市场欢迎的REIT，Medical Properties Trust通过收购医疗设施的物业，并将其租赁给医疗服务提供商，从而获得租金收入。这种模式使医疗机构能够专注于提供医疗服务，而无需投入大量资金购买物业。而Medical Properties Trust则从租金中获得稳定的现金流。

该公司的使命是提供资本，以支持医疗设施的现代化、扩张和改善，从而帮助提供更好的医疗服务。Medical Properties Trust在医疗房地产领域拥有广泛的经验，是医疗类型基础设施投资的重要参与者之一。

一向以实现稳定现金流而著称的Medical Properties为何近期股价暴跌且大幅度削减股息?主要因加州医疗保健管理部门宣布暂停与租户Prospect Medical.公司的交易。有媒体报道称，Medical Properties与其租户之一Prospect Medical之间的重磅交易被加州监管机构搁置，由于租金重要来源之一面临困境，因此不难理解为何Medical Properties大幅削减股息，但多数投资者已预料到该REIT削减股息的举措。

最近股价动荡和重组，以及Prospect Medical有关

Medical Properties股价上周五大跌，此前媒体报道称，该医院房地产投资信托基金与核心租户之一Prospect Medical在5月达成的资本重组协议可能会遇到监管阻碍。该协议重组了租户与医院业主之间的关系。

考虑到Prospect Medical的流动性问题，今年5月，Medical Properties同意持有前者股权，以换取递延租金，从而允许这家医疗REIT随后出售其在重组后的管理式医疗业务中的股权部分。资本重组协议的目的是救助其陷入困境的租户，这些租户占据很大的租金收入份额;同时减轻Prospect Medical的现金流压力，同时也允许Medical Properties在未来一段时间退出股权。

Prospect Medical是Medical Properties的重要租户，在第二季度占总收入的20.3%。人们之所以对这一报道感到担忧，是因为Medical Properties没有在第二季度财报中披露这一事实，因此这加大了该REIT上周五的抛售压力。然而，这家医疗房地产投资信托基金在其网站上发表了自己的声明，澄清相关误解，并预计最终该协议将获得加州监管机构的批准。

该协议被监管机构搁置的报道可以说强烈影响了市场情绪，导致Medical Properties上周五一度下跌超过14%，并将该REIT价格推至一年来的新低。

该房地产投资信托基金刚刚宣布将其季度股息削减至每股0.15美元，显示出48%的下行调整。然而此举可以说市场已经预料到，一段时间以来，投资者一直担心潜在的股息削减计划，这体现在房地产投资信托基金的高股息收益率上。

在第二季度业绩报告中，Medical Properties将其2023财年正常化运营资金的指引从每股1.50-1.61美元(第一季度提供的指引)小幅缩小至每股1.53-1.57美元(第二季度提供的指引)。业绩展望本身并未受到资本重组协议的影响，REIT今年将很容易用正常运营资金支付股息。新派息折合成年率为每股0.60美元，Medical Properties将利用释放出来的现金来降低杠杆率。因此，通过将现金流重新导向其资产负债表和偿还债务，Medical Properties有可能弥补去年曾遭受的部分损失。

所有的坏消息都被市场定价，NFFO乘数非常诱人

目前，投资者可以以低得离谱的NFFO(正常化运营资金)乘数系数买入。上周五，Medical Properties股价为6.93美元，假设运营正常资金指引的中点为每股1.55美元，那么该房地产投资信托基金的估值将达到荒谬的4.5倍NFFO。因此，即使在房地产投资信托基金暂时失去与Prospect Medical的股权交易，被迫制定另一项重组安排的情况下，买入Medical Properties仍将是一笔非常便宜的现金交易。

Medical Properties每个季度从REIT运营中获得大量现金流/资金，截至2023年6月30日，其现金超过3.24亿美元。自今年8月以来，该REIT价格跌超30%，当前重组交易可能产生的所有坏消息，可能已全部反映在MPW的股票中。

不过在重组的这个时候投资Medical Properties同样存在一定的风险(与Prospect Medical的交易可能会失败，股息可能会再度被削减)，但正如之前所述，这些担忧也许已经完全反映在Medical Properties股价走势中。作为一家医院的业主，Medical Properties拥有的资产可以说在“经济体中最能抵抗衰退的部分”进行运作，宏观层面的风险非常小，短期内最大的风险正是股息削减。

来自投机研究平台Seeking Alpha的资深分析师The Asian Investor表示，Medical Properties当前价位看起来是一个非常有吸引力的投机性买入对象，因为投资者对加州监管机构搁置与Prospect Medical的交易的过度担忧，导致该公司股价上周五暴跌，股息虽然现在减少了一半，但市场很大程度上消化了这一点。

The Asian Investor表示，虽然Medical Properties可能不受股息类型投资者的青睐，但医疗房地产投资信托基金实际上通过NFFO支持其新股息，而且就正常运营资金而言，估值如此便宜，叠加最坏的消息可能已经完全反映在Medical Properties疲软的估值中。该分析师表示多数投资者对负面消息反应过度，该分析师相信Medical PropertiesM在未来12个月有非常有投资吸引力，因为该房地产投资信托基金正在进行重组，并利用多余的现金流偿还债务。

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